¿Cuál es la Historia?

Hace algunos meses, cuando comencé a reciclarme como analista de datos, llevé a cabo una pequeña investigación para probar las herramientas y tecnologías con las que estaba trabajando. Se trataba de averiguar si hay algo de cierto en la teoría de que la inmigración hace bajar los precios en el mercado inmobiliario. De entrada, mi propósito consistía en demostrar que no es así, y que el valor de los pisos solo depende de su ubicación en determinadas zonas de la ciudad. El resultado de mi investigación fue para mi un poco decepcionante, porque al final resultó que estaba equivocado: la presencia de altos porcentajes de inmigración extranjera sí que parece reflejarse sobre los precios de los pisos, como lo sugiere el aspecto de este gráfico elaborado a partir de los datos de mi estudio. La relación no es fuerte, pero sí claramente significativa. En el eje de ordenadas (vertical, a la izquierda) figuran los precios de los pisos por metro cuadrado en euros para el área metropolitana Bilbao. El eje de abscisas (horizontal, abajo) indica porcentajes de población de origen migrante en los barrios de bilbao. El más alto corresponde a Bilbao La Vieja con un 27% de inmigrantes sobre la población total. El más bajo -paradójicamente- es el de Txurdínaga, donde la población extranjera asciende a un 2% del vecindario.

Para hacer este estudio utilicé información recopilada por el Observatorio de la Inmigración del Ayuntamiento de Bilbao correspondientes al año 2018. Los precios de los pisos fueron obtenidos mediante consulta a la base de datos del portal inmobiliario Idealista, a través de la calculadora de hipotecas on line de KutxaBank: 5 consultas al azar por cada uno de los 40 barrios de Bilbao, en total 200 consultas y obteniendo el promedio por barrios.

Como se puede ver en el gráfico, existe una correlación entre presencia de un alto porcentaje de inmigramtes en un barrio determinado y los precios de los pisos por metro cuadrado. El sentido de la correlación es negativo: cuanto más alto el porcentaje de inmigrantes, más bajo el precio. Esto no quiere decir que la presencia de extranjeros sea lo que hace bajar el precio de los pisos -podría ser al contrario, que la población de origen migrante se traslada a las zonas deprimidas donde los pisos valen menos-. Simplemente existe una correlación estadística entre valores. Hay que tener mucho cuidado a la hora de valorar posibles dependencias, para no contribuir a la formación de actitudes antisociales y xenófobas.

Lo más extraño es que la relación negativa entre un alto porcentaje de inmigrantes y el precio de los pisos es el único elemento significativo que pude hallar. No existen más correlaciones: ni entre la inmigración y los alquileres, ni entre la antigüedad del inmueble y su precio, ni entre otras variables. Esto sugiere que la relación existente entre un alto porcentaje de inmigración en los barrios y el precio que los pisos tienen allí puede ser compleja y que en ella influyen otros factores de tipo estructural. Por ejemplo, la existencia de una estrategia determinada en las entidades bancarias a la hora de financiar las hipotecas, etc. La incompetencia del Gobierno Vasco y las administraciones públicas a la hora de establecer políticas y gestionar el proceso de integración de minorías extranjeras también puede influir en la caída de los precios.

Tengo los datos completos en un archivo Excel a disposición de que quien quiera verlos.